居住小区：物业创城 标准创城 制度素质

　　——菏泽市物业协会围绕居住小区全国文明城创建三年行动方案寻求更大突破，引领物业行业开拓型创新纪实

　　菏泽文明不文明，要看小区行不行。小区文明不文明，要看物业行不行。短短两句话四行字，看似顺口溜，却道出了市政府在全国文明城市创建中为居住小区所制定的六大项40条创城标准的重要性。由此能够看到城市住宅小区物业管理与服务的好坏优劣，在菏泽创建全国文明城市这一历史进程中，所占据的位置之重要，所发挥的作用之巨大！菏泽市物业协会作为物业企业的‘娘家’，作为党和政府联系广大人民群众的桥梁和纽带、小区物业的总领军，在创城中应该发挥的作用之艰巨，工作任务之繁重，都应堪称前所未有。市物业协会会长彭春雨讲到创城中的物业重任感受颇深。他说：“创城箭在弦上，市物业协会使命在肩，一定要在市住建局的正确领导下，认真总结十三•五以来市物协工作的经验成绩，找出居住小区物业服务的发展瓶颈，克难攻坚、创城必成，不负人民重托。”

　　今天，本报特刊出市物业协会围绕创建全国文明城市三年行动方案、住宅小区创城40条标准以及今后更长时间的发展与创新远景，已经做出、或正在做出大量卓有成效的工作。现刊出记者从市物业协会发来的重头报道，以飨读者。

　　十三•五期间，菏泽全市七县四区的物业服务工作随着城乡居民生活社区化、居住小区化的快速推进，城市大面积的开发建设，整个物业服务行业的方方面面呈现快速发展之势。目前，全市登记备案的物业服务企业已达578家，从业人员10万余人，在管物业项目1000余个，管理面积超过1亿平方米，服务业主总人口已达500余万人。而且物业服务面积每年正以10%的幅度递增。做为菏泽地级市行政区域中心的牡丹区、开发区、高新区、定陶区，物业服务事业发展更快，实行物业服务的住宅小区已达500余个。

　　作为全市物业企业“娘家人”和发展后盾，市物业协会自2016年换届改选新班子以来，为适应新形势、新任务，快速完善班子，健全组织架构。现已有副会长单位40余家；常务理事单位80余家；普通理事和普通会员300余家，总从业人员达10余万人。

　　协会工作团队年富力强，文化层次高,思想解放，工作超前，团结战斗，召之即来，来之能战，战之能胜，充满朝气和活力。协会上下在会长彭春雨的带领下，力戒空谈，多干实事，履职尽责，当好参谋，解疑释难，创新发展。使物业协会快速成为全市物业企业名副其实的参谋部、后勤部、员工培训部、评先树优部等深为全市几百家物业企业拍手叫好的“娘家”协会；党和政府联系物业员工及广大业主的“桥梁”协会；物业企业“参谋”协会和人才培训的“教育”协会；积极履职尽责，对各会员单位的评先树优、人才培训、工作考评检查等项活动持续不断。在全市诸多协会中已发展成为一个颇受各级各界关注和服务人口最多的协会，为物业创城奠定了坚实的组织基础。

　　菏泽市物协新一届班子上任伊始，即把全面提升全市物业服务人员的业务素质作为协会的头等大事。

　　他们先后谋划举办了15次较大规模的物业管理人员服务与创新素质提升集中大培训。针对全市万余名物业企业高管和小区项目经理等一线管理人员大都文化偏低、人员调动频繁、物业业务生疏、职责任务模糊和服务技能欠缺等情况，协会下大功夫，集中时间，筹集经费，聘请专家，相继在菏建集团大礼堂等地方，对全市物业企业的管理人员进行大范围的专业技术大型公益培训达8000多人次，创造了物业协会成立七年来培训力度及人次之最。尤其是他们聘请来中国南方航空集团物业公司副总经理、绿城物业服务集团北京公司总经理王洪军，中国物业管理研究院院长李思君等业界高端专家学者系统讲授了物业管理8S管理标准以及物业安全生产等课件。结合实际案例，讲授深入浅出，并现场交流问答，形成互动效应，深为全市物业企业普遍好评。

　　其次，举办了全市物业应知应会答题大赛。为了巩固协会所培训讲授的物业知识技能，在全市物业企业形成浓浓的比学赶帮超的学习与服务氛围，协会一班人加班加点工作，经过周密的筹备与安排，早在2017年，就在菏泽电视台演播大厅举行了全市物业服务企业员工应知应会知识技能实况直播电视大赛。参赛人员有各县区选派的13支代表队。参赛员工达500多人。围绕物业工程维修、保洁、保安、物业法规等各服务环节编制的300多个比赛试题进行了高质量的答题比赛。牡丹区、开发区、东明三县区代表队分获比赛前三名。且在菏泽电视台演播厅的比赛过程中实行了场内场外互动，让社会各界一同参与网上有奖答题，参与答题民众高达40万人。收到了一次大比赛，带动了全社会认识物业、了解物业、支持物业和促进发展物业的喜人效果，为创城练就了内提素质、外树形象的真实本领。

　　根据省住建厅关于2017年服务质量提升年、2018年物业标准建设年和2019年物业品牌创建年之三年任务目标的实施与推进，全市物业服务行业涌现大批的先进物业企业、先进项目经理和先进员工。市物业协会因势利导，及时组织开展了规模宏大的评先选优大表彰活动。以让广大物业和员工学有榜样、赶有目标，他们实行了百分制考核，得分前二十名的为二十强企业；二十强中得分前十名的企业负责人为十大优秀企业家；得分前二十一名至七十名为和谐小区；三十名优秀项目经理从得分前三十名中产生；五十名最美物业人从协会会员单位中产生。此次评选活动受到社会各界广泛关注，为做到公平、公开、公正，评选结果经得起历史的检验，市物业协会不但制定了《菏泽市物业服务行业和谐小区评分内容及评分细则》、《菏泽市物业服务行业二十强企业评选条件》、《菏泽市物业服务行业和谐小区评选条件》、《菏泽市物业服务行业优秀项目经理评选条件》、《菏泽市物业服务行业最美物业人评选条件》，而且还对考评人员约法三章，从廉从严考评，不接受被考评单位任何接待与宴请。各种打分事项和评选标准做到实事求是，严肃认真。在菏泽市物业服务行业二十强企业评选条件中，明确要求在管项目总面积不低于50万平方米，办公面积不低于300平方米；近三年未发生安全、消防方面的重大责任事故等。在和谐小区评选条件中，除硬性条件外，还要求营造小区良好的外部环境，与社区和有关部门，与业主委员会和广大业主关系融洽，业主满意率要达到90%以上。在菏泽市物业服务行业优秀项目经理评选条件中，还要求项目经理友善于业主，有亲和力、责任心强，主动接受业主监督，能及时妥善处理各类矛盾纠纷。此次大评比，共评出菏泽市物业服务行业十大优秀企业家、二十强企业、七十个和谐小区、三十个优秀项目经理以及五十位最美物业人，并于当日在新闻媒体上向社会公告。市物协并要求受表彰的优秀企业家、优秀企业，项目经理和最美物业人再接再厉、开拓创新，发挥模范带头作用，全面提升全市物业服务水平，不断增强物业服务行业服务社会建设、促进经济发展的能力，实现全市物业服务持续健康发展。为创城打造一个先进更先进，后进赶先进的好局面。

　　佳如物业开创了老旧社区物业管理与服务的新路子，实现了老旧小区旧貌变新颜。

　　位于菏泽市长江路1077号的华平社区，始建于1998年，由26栋多层楼宇组成，总面积10万平方米，总户数872户，常住人口4000人左右。由于该小区是菏泽市最早的经济适用房住宅小区，公共设施设备老化。2014年之前，曾是菏泽市闻名的“脏、乱、差”小区：小区绿化被人为破坏，种树种菜、乱搭乱建现象严重；房屋外墙涂料全部脱落；道路年久失修，破损严重，到处坑坑洼洼；水管等公共设施经常损坏，水管爆裂、停水停电现象时常发生，严重影响了业主的生活质量，业主怨声载道。自佳如物业接管华平社区物业服务工作以来，公司党组织多次开会商议，与华平社区居委会、业主委员会密切配合，想方设法争取资金，先后为业主办了几十件大事、好事。为小区业主安装、接通了天然气；安装了监控摄像头100多个，实现了小区全覆盖、无死角；改造、恢复了小区绿化，基本实现了三季有花，四季常青；争取政府政策对小区所有道路进行了修缮，重新铺设了柏油路面；争取政府政策对小区所有楼宇实施了外墙保温；在小区广场敬立了主席大型雕像，设立了国旗台，为华平社区创建红色教育基地打下了坚实的基础。开展了丰富多彩的社区文化活动。每年举办猜灯谜、邻居节、升国旗、99老人节节庆活动，丰富了业主的业余生活。小区由原来的“脏、乱、差”变成了现在的“清洁、文明、和谐”的幸福家园，深受广大业主的称赞。华平社区连年被评为菏泽市物业服务“文明小区”、“示范项目”、“和谐小区”；曾在2017年被评为山东省物业服务“示范项目”，受到了省住建厅的表彰。

　　随着社会物质水平的提高，广大业主对物业服务的品质需求也在不断提升。为此，银湾物业因地制宜，结合小区实际情况，不断探索并丰富物业服务概念的内涵和外延。他们还打造了老年文体活动中心、志愿者工作站、心灵驿站等，同时还组建了专门的服务机构，包括红色应急救援队、助力高考爱心车队、红色调解室、红白理事会等，计划打造日间照料中心，为小区老人和儿童提供全方位的服务。多样化的探索与延伸，在不断丰富物业服务形式和内容，满足业主不同群体的需求同时，为小区业主的生活带来了更多斑斓色彩。

　　2019年3月，天泽园小区成立了菏泽市萤火虫爱心义工协会工作站，由萤火虫爱心义工协会会员天泽园物业服务中心员工和爱心业主组成的工作站，着力推动小区和谐家园建设，对孤老残疾业主进行帮扶，积极参与小区的各种文明实践，引领带动全体业主团结共建美好家园。成功举办了多届小区运动会，儿童才艺展示，百家宴，孝道饺子宴等多姿多彩的小区群众文化活动。社区物业服务中心与志愿者工作站的义工们，每年都组织家访慰问革命烈士家属，老党员，困难家庭，残疾人家庭等。为他们送去党和政府的关爱与温暖，使他们感受到社会大家庭的浓浓亲情。在中国建党一百周年，举国欢庆之际，世邦全体物业人将以更加饱满的热情，投入到服务社会，服务业主的工作中，为创建和谐家园，继续努力前行。为创城而创新服务已成为各个物业企业的自觉行动。

　　俗话说，榜样的力量是无穷的。为了在全市数以万计的物业服务人中寻找能够感动菏泽、感动社会的榜样人物，市物协从新闻媒体请了资深记者，在协会贾铁军常务副会长陪同下，到全市范围内的物业公司寻找最美、最善、最佳的物业服务榜样人物，在报纸上刊登他们的先进事迹，让全市物业企业及员工学习他们的先进事迹。

　　这句重于泰山的承诺是经受了血与火的洗礼而总结出来的。舒欣物业公司要求，电话铃响三声之内必须接听。正是物业经理因及时接听电话紧急出动，才避免了一起重大人身事故的发生。康馨雅苑小区业主张月萍女士不慎把自己家的入户门带死，而钥匙和不到2岁的孩子都在屋内，小孩大声哭喊着找妈妈，而她在门外越是劝，孩子越是哭得厉害。让张女士担心的是孩子会从床上爬到窗台找妈妈。她惊慌地呼喊求助和拨打物业电话。小区物业经理成福保与副经理崔海强及时接听电话并急忙赶来，一边向其问明情况，一边安慰对方不要怕，不惊慌，要哄好孩子严防其攀爬越窗，一边急中生智，从13楼系绳子在崔海强腰中，越窗而下，人在半空中晃动，引来许多人围观，人们一起向他喊话：安全第一。成经理坐镇指挥并告诉其下一层窗户位置。当崔海强顺着绳子下滑，紧紧抓住窗沿跳进该屋内打开防盗门，这位年轻的母亲像疯了似地冲进屋内把已经趴在窗台上的儿子紧紧抱住时，崔海强才像完成一桩神圣使命似地瘫坐在沙发上，气喘吁吁。自幼就有恐高症的他，这才感到一阵后怕。

　　在恒良物业服务的华英嘉园3号和6号楼居住的业主遇到偌大的烦心事：每逢大雨来袭，弧型窗户外则由于年久脱胶，雨水通过窗户缝隙向屋内直灌。在保修期限已过的情况下，此问题应找谁来解决？对于业主们的这一烦恼，恒良物业员工看在眼里，急在心头。按说，物业没有为业主维修房产的职责，可为了给业主解除这一大心病，物业项目部不分份内份外，决定从楼顶设置悬吊，由自己亲自实施，时任项目部经理的陈宁腰中系绳索而下，在高空悬吊楼体外侧对弧型窗户外侧缝隙进行注胶封闭。这个方案一提出，许多员工都阻止他，说太冒险，若绳子万一断损或松扣，后果不堪设想，可陈宁下决心实施。他在请有关技术人员进行安全论证并做好一定的避险预案之后，竟然冒着三十几度的高温，从近百米高的楼顶，将两根绳子系于腰中，悬空缓缓下滑，并手握注胶枪对准每一层、每一个窗户的每一个缝隙注胶，将一个个因脱胶而向屋内渗水的窗户缝隙完完全全封闭。

　　2021年1月8日夜间，寒潮降临，夜间温度最低达到零下十几度，给物业工作带来了极大的挑战。由于事发突然，天悦府小区部分管道井里的部分水表冻坏，导致自来水大量外溢，流出来的水在低温环境下，在地面迅速结成冰，万一有业主路过就会摔倒受伤，特别是老年人，后果不堪设想。险情就是命令，天韵物业保洁主管肖香荣第一时间组织人员、携带工具赶往现场，因为耽误的每一分钟都可能带来更大的损失，由于地面结冰，行走很容易打滑，她就找来毛毡、地垫铺在地上，清理一块就向前移动一块，清理的碎冰一桶一桶的向外提，难清理、危险的区域，她就 亲自上阵，每一扫把都是付出，每一铁铲都是奉献，从早晨八点到下午一点带领员工连续奋战五个小时，就为了让业主通行安全，在她的带领下，所有参加人员没有一句怨言。清理完毕后，所有人都累的瘫坐在地上。

　　综上所述，事例不胜枚举，因篇幅所限，不在一一列举。在整个物业服务行业中，各种感人事迹和创新突破层出不穷，被服务业主倍感温暖，其乐融融，在业界形成了亮丽的风景线。为创城而练就了感动业主、感动社会的真本领。

　　菏泽物业在这次战“疫”中，可谓“特别能战斗”。他们不仅2020年大年三十、初一即冲锋陷阵在各个小区的疫情防控的第一线，“把好门”、“管好人”、“量体温”、“登好记”、“消好毒”做好宣传等等，而且又走向社会，为各重点防疫关口和为武汉的疫情防控捐款捐物，事事冲锋在前。让广大业主见到物业人就有安全感；见到他们日夜消杀就点赞不断；见到他们日夜辛勤操劳勇于担当就肃然起敬。

　　的确，在灾难面前更能考验人的担当。凭心而论，物业人这支队伍，远不能和军队、公安、干部、公务员等“正规军”队伍相提并论。他们大都年龄偏大，文化偏低，多为退休、下岗、无业和城镇贫困人员。论工资大都一千多、两千多元。没有受过正规的培训教育。在疫情防控危难之际，他们若辞去这份并没有太大诱惑力的工作，回家和一家老小闭门不出，专事防疫，也不会招来太多指责。然而，物业人美就美在这个危险时刻，他们不但没有离开，而且逆向而行，业主们闭门不出。他们要出，又把门、又查岗、又登记、又消毒、又捐款、又购物、又分发、又测体温，一天到晚、白天黑夜24小时忙的不亦乐呼。加班没加班费，冒险防控没有补贴。难道他们不害怕疫情危险？他们不是血肉之躯？他们不惦记一家老小？他们不怕家人挂念？人心都是肉长的，人们没有理由不向这支最美物业人队伍致敬！

　　尤其令人感动的是，菏泽物业防控的执着和投入，一时间，各小区地面上跑的（消毒车），天空里飞的（无人机消毒），小区楼道里背喷雾器的等立体防控体系，形成了一个又一个疫情灭杀高潮。每个小区从几千到数以万人的业主里排查出来自武汉或其它省份的外来人员，总是坚持一个不能漏，一个不能少，一个不能失去管控。即一边上报，一边测体温、消毒、登记、居家隔离，并为其专门安装监控，24小时值守防止其外出，由专人为其购买生活用品等等。

　　事例毋需多举，菏泽物业这支队伍是经受战“疫”考验的、过硬的、管打的一支特别能战斗的队伍，说他们是疫情防控的一支铁军，并不是夸张之词。正是这一场席卷全国的大疫情，才让广大业主真正认识了物业人才是打响这一场“全民防疫战争”的中坚力量，也真正拉近了业主与物业人之间的距离！

　　2021年1月11日，市委书记张新文主持召开市委常委会议，提出了将文明城市创建作为“十四五”发展的重要内容，夯实创建基础，力争创则必成。

　　3月19日，菏泽市创建全国文明城市动员大会召开，动员全市上下思想再重视、标准再提升、工作再加力，全面展开新一轮创建工作。会议指出，全国文明城市是含金量最高、影响力最大、最具价值的城市品牌。全市各级干部要进一步凝聚“创城就是谋发展、就是让老百姓过上好日子”的共识，坚定创则必成的决心，齐心协力、全心投入，确保创建成功。

　　随即，市物业协会积极响应市委市政府号召，在全市创城居住小区提升动员大会上，向全市578家物业企业发出倡议，要求全市物业人立即行动起来，倾其所能，全身心投入到全国文明城市创建中去。

　　市物业协会会长彭春雨说：“常言道，打铁还需自身硬，我市住宅小区在物业服务过程中，还存在这样或那样的问题，物业服务上的短板，还表现在各个方面，若不把问题找出来并加以解决，物业服务事业发展和全国文明城市创建就会受到掣肘，市物业协会一定要坚持做到，成绩面前找问题，赞美声中找差距、荣誉之中找瓶颈，不忘初心、砥砺前行，弥补短板，全力创城。

　　目前，菏泽物业事业尚属一个新兴行业、整体起步较晚。由于近年城市建设高速发展，老城棚户区改造力度又在全省乃至全国位居前列，加上政府招商力度加大，地产开发商前仆后继，住宅小区建设如雨后春笋。随着农村人口大量进城，入住小区，物业服务人员需求量与日俱增，许许多多下岗职工、社会闲杂人员、大中专毕业的青年学生等等，都大批量的走进物业服务的队列。而社会上原从事物业行业、有丰富物业服务经验的从业人员却没有增加多少。

　　这些新成员虽经过短期的业务培训和老员工的传帮带，可由于对物业的认识浅薄，真正能认识物业、读懂物业、干好物业的人不是太多。就连一些项目经理由于对物业常识或相关法律法规知之甚少，也时常在接受业主咨询或受到业主质疑时，不知所措，难以回答，场面很是尴尬。若不改变这种状况，尽快提升其素质品位，物业则难以与时俱进，无法适应广大业主对美好物业的基本需求，更是严重影响了创城工作的进程。市物协将把如何让我市物业服务行业冲破束缚、补齐短板、突破瓶颈、健康发展做为工作的重中之重，为全国文明城市创建奠定坚实的根基。

　　习指出：“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。只要有人居住的地方，就需要物业服务。而物业服务品质的好坏优劣，直接关系到人民群众的幸福指数高低，与每个人的生活都息息相关，应该引起社会各界的高度重视。市物协通过组织业界专家考察、调研、论证，充分结合这次全国文明城市创建，确立了下一步的主要工作思路及措施。

　　一、认真引导社会各界正确认识物业服务。准确定位物业服务，是突破瓶颈、发展物业服务事业的关键。

　　无论是社会各界还是广大业主，都要对物业服务有个准确的定位和了解，要弄懂、弄通、弄透，到底什么是物业服务？应该怎样理解物业服务。

　　根据国家相关资料，物业一词译自英语property或estate，该词由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、产业、房地产等。1981年3月从深圳正式引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋，及与之相配套的设施、设备和场地。物业含有多种业态，如：别墅、学校、医院、酒店、宾馆、厂房、仓库、住宅小区、商业大厦、工业园区、办公写字楼等多种业态形式。

　　物业服务是指业主通过委托、选聘物业服务企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对上述业态和房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、维护、管理、服务物业区域内环境卫生和相关秩序的行为。

　　物业服务本身是一种主体平等的契约关系，物业企业按照物业服务合同中约定的服务标准，为业主提供质价相符的服务，其根本任务和工作实质就是“服务”，寓管理于服务之中，在服务中体现管理，在管理中升华服务，把管理和服务揉为一体。双方共同享有权利和承担义务。

　　用老百姓的话说，全体业主是小区“物业”的所有者，那就相当于是主家，物业企业是对小区“物业”进行服务的，相当于是主家委托、聘请的管家。业主花钱购买了服务，物业企业的重心应该是：想方设法把业主的家园管理、服务好，努力把小区打造的更加舒适、宜居，使业主购买的服务物超所值，从而形成良性循环。这才是物业服务的精髓！

　　二、由市物协组织专家团队，结合创城督导组和各级物业办，承担星级大考评重任，坚持优胜劣汰，使创城的诸多措施一一落到实处。

　　近几年来，随着城市大改造、大开发进程不断加快，广大城乡居民居住小区化、管理社区化、生活文明化已成为势不可挡的历史潮流。这一切的一切，都把物业服务的提档升级，实施星级服务提到日常工作和生活的重要日程，成为物业之追求和业主之期盼。城市居住小区，是整个国家和社会的最基层、最基本的社区居民单位，这里的物业服务质量高低、决定着小区的文明程度高低，关系到小区居民幸福指数高低，更关系到人民对美好生活向往之目标实现的进程。这就要求物业务必进行星级化管理，从一星二星不断地提升到三四五星，星级越高，物业服务档次越高，业主的幸福指数越高，我市创建全国文明城市的步子也就越快。

　　社区物业服务与管理在星级服务中得以全面提升，并有许多小区物业实现了较大的创新与突破。呈现八仙过海，各显神通的好局面。诸如有的物业企业开创了老旧小区物业管理与服务的新路子，对小区进行陈年垃圾大清运；各种设施大改造；各种矛盾大纾解；脏乱差变成“风景线”等等。还有的物业企业创新了“小区门口大迎宾”、“立岗送尊重”、“夜间大查岗”、“节日大慰问”、“特困大救助”等，业主送的锦旗牌匾、表扬信、感谢信贴满挂满办公室上下左右数以百计；更有的物业企业创新服务的经验做法上了《菏泽日报》头版头条、被省级报刊大篇幅报道；

　　为保质保量完成星级考评这一工作任务，根据市住建局、发改委文件指示精神，市物业协会在2021年结合创城将采取以下几个步骤实施：一是要求全市各物业企业首先按照自己所应比对的物业星级服务标准，进行自检、自查、自纠。找出差距和问题的症结，快刀斩乱麻，大刀阔斧的进行整顿和改进。使自己的实际服务水平、档次和星级级别完全相符，同时严格按照实际星级服务档次去向业主收取物业费，让业主口服与心服。二是要求各物业企业在切实搞好自查自纠的基础上，写出各自的自查自纠书面工作报告，逐级上报市物业协会，接受上级监督检查或抽查。市物业协会将根据各物业企业实际的自查自纠工作情况，组织起专家班子，由市物业协会作为第三方，全力配合创城督导小组和办事处、社区成立考评小组。分下到各城区物业项目进行普查或抽查。按照各个档次的星级服务标准，逐条逐款依据其实际服务水平打分、考评。三是奖优罚劣。对考评小组检查或抽查中，星级服务过得硬、收费与实际服务星级相符的，给予通报（或登报）表扬，并核发星级服务标牌及与星级服务相符证明。对在检查、抽查中弄虚作假，星级服务有其名、无其实，仍按名誉上的星级档次收费的，即令其停止收费，摘掉星级牌匾，待该企业在限定期限内整改达标并经过专家班子复查复评达到原星级档次的，即给予重新挂牌并批准恢复收费。对仍不达标的，即给予摘掉星级牌子，并降低收费标准到与实际对应的档次收费。并通报小区业主，给予监督执行，还要在报纸上登报公布撤星降费企业名单。短时期内不允许复挂星级牌子，更不允许提升收费标准。

　　以上关于全面提升全市物业服务品质、强化星级服务规范与星级收费标准的实施方案计划，要求各县区物业企业、各项目部认动积极查找自身的不足之处，随发现随改进，强化自身素质，提升服务水平，坚持公开公平公正合理收费，实现星级标牌和实际服务相符合的物业服务及收费规范。使星级服务成为创城的先决条件。

　　作为党和政府联系人民群众的桥梁和纽带之一的市物业协会，肩负着组织专家对全市各物业企业的星级服务实施和星级考评的职责和使命。为全面提升全市物业星级服务品质，根据党的十九届五中全会精神及《菏泽市物业管理条例》，结合菏建办【2020】170号《菏泽市住宅物业服务等级标准及考核标准》，及时制定出台了星级服务标准与收费专项大监督、大检查、大考核的实施方案。意在通过专项大监督、大考核，使各家物业公司的服务品牌、星级服务级别与其执行的实际收费标准更加相符。坚决纠正那些挂着高星级牌子，收着高星级的物业费。业主交着高星级的钱，而实际买到的“服务”和享受到的幸福生活，与所交纳的物业费不成正比的现象。一定要让广大业主“花钱买服务”买的值！

　　市委组织部、市住建局、市民政局2020年12月联合下发文件、印发了《菏泽“红色物业”建设三年行动实施方案》的通知。市物协认为，这是全面提升物业服务人员政治素质的一大机遇和有力措施。协会决心不失时机的充分发挥党的政治优势和组织优势，引领物业服务管理有效融入基层治理。按照“一年扩覆盖、补短板；两年抓规划、促提升，三年塑优势、创品牌”的总体安排，通过三年努力使全市物业服务行业党建领导体制和物业管理政策制度日益健全规范，物业乱象以及管理服务领域突出的辣手的问题得到有效的解决。市物协已及时发文要求各个物业企业，全身心地投入参与到小区党支部、楼宇党小组、党员中心户的“红色物业”架构体系之中。

　　市物协决定在2021年对全市各物业企业星级服务等级及考核标准的考评中，将小区红色物业建设作为一项重要的政治工作内容，纳入考核范围。红色物业建设搞得好的物业项目，可以适当增加考评分数，纳入对物业项目的综合考评之中。今后物业企业招聘物业服务人员要优先招聘党员员工。不断扩大党员在物业服务人中所占比重。

　　市物业协会要求物业企业和物业各项目搞红色物业建设不能人云亦云，不能只注重牌子上、形式上的红色物业，红色不是喊出来的，而是干出来的。市物业协会要求物业企业所有党员佩戴党徽上岗，为业主服务亮出党员身份，设立党员先锋岗。按照党建标准在居住小区内规范设置入党誓词、“党史宣传栏”、“党员荣誉墙”、“红色物业宣传栏”。把党建引领贯穿到物业服务与管理的各个环节，让红色物业名副其实。

　　四、联合山东物业管理专修学院，大量培养物业服务专业、全能人才，全面提升整个物业服务行业的整体品质，为全国文明城市创建常态化铺平道路。

　　市物协通过深入调研发现，超短期的培训和为期只有一天的公益讲课，解决不了物业员工综合素质的根本问题，可以说什么也改变不了。怎样才能提升物业服务行业的整体品质，其关键措施就是：联合高水平的物业管理学院，让物业从业人员进行专业、系统的学习和中、长期的培训，才能真正解决物业专业人才不专业之通病、物业人不会干物业之乱象、物业星级服务不星级之顽疾、业主所向往的美好不美好等一切困难和问题，更是加速创建全国文明城的根本出路。

　　市物业协会多次组织考察小组，到北京、上海、广州、深圳、济南等地学习、参观、调研、论证，发现菏泽的物业服务行业，与很多一二线城市的物业服务行业相比较，具有非常大的差距，因为，一二线城市物业服务行业的职业培训非常发达，他们会完善、系统的教育物业员工，怎样给业主提供高品质的服务，怎样让业主购买的服务物超所值。而我们菏泽，却极度缺乏专业的物业培训机构。我们物业行业的员工，绝大部分都是靠自己摸索和逐渐积累实践经验炼出来的。举个例子，一个服务很好而又接地气的项目经理，却因为业主提了个物业相关法律法规方面很专业的问题，没有回答上来而被业主冷讽热嘲的面红耳赤。也就是说，这个经理虽然具备丰富的实践经验，但缺乏学习系统专业的理论知识。就像是大家熟知的李云龙，虽然他很会打仗，但依然需要去军事学院进修深造一样。

　　通过多方考察、对比，市物协最终选择了山东省物业管理专修学院，多次去济南与学院领导沟通、交流，达成了联合办学的一致意见。

　　山东物业管理专修学院是长江以北唯一的，以物业服务专业为骨干，建筑工程技术为优势，集学历教育、成人教育、行业培训为一体的综合性职业院校。学院以高端鲜明的办学特色、科学严谨的管理模式、雄厚过硬的师资力量，为全国物业服务行业的发展做出了积极贡献，被誉为中国北方的物业服务权威学府。与此同时，学院作为山东省物业管理员（师）职业资格培训鉴定基地、建筑类培训机构二级资质单位，为全国物业行业及建筑行业发展提供了强有力的人力资源保障，被誉为“物业服务专业人才的摇篮”。

　　市物协与学院联合办学，将集中进行脱产培训和企业内部培训进修相结合，办专业系统的中、长期培训班。社会上的年轻人、大中专院校毕业生、在职的物业人走进这所物业管理学院，由一流的专家教授给他们授课，系统学习理论知识和各种技能，学就了浑身的真功夫。所有新人培训完毕，统一安排在各物业项目带薪实习，边实习，边学习，在各个门类业务技术课堂轮班轮岗实训、实操，由市物协讲师库专家定期为他们传授书本上学不到的各种实际经验和实践课程。这样的全能型人才经毕业考核合格后，即可进入市物协人才库，根据成绩和能力划开等级，并与薪酬挂钩。毕业后，由物业管理学院的资源与本地资源相结合，为学员统一安排工作，可留在本市物业服务行业发展，也可去一二线城市物业行业发展。

　　可以说，这次共同办学，应该说是社会发展的必然；形势任务的使然；职责使命的诚然。协会作为物业企业的娘家人、物业企业的代言人、物业企业的“总后”，从哪个角度讲，都应该挺身而出，该出手时就出手，并快速形成菏泽业界的“讲武堂”。为政府、为物业服务行业解决物业人才极度缺乏，和业务素养和服务技能亟待提升的社会问题，更是解决了大量的学生和下岗职工的就业问题。

　　市物协现已初步建立了专家库、讲师库，总计约上百人。这些将为专修学院所聘用的教师皆为全市各相关部门从事多年物业管理、分管物业相关工作的领导及专家学者，正高、副高、高工、高管等人员皆有，他们上讲台讲授物业课的热情很高，又接地气。而在结合山东省物业管理专修学院的专业教师授课的同时，还要聘请国内业界知名高端专家、学者来菏授课。

　　基于菏泽物业的现状和小区物业服务的急需，最短缺的就是一专多能的复合型、全能型人才。这就像农村乡镇医生大都是全科医生那样，内、外、妇、儿等啥科都懂、啥科都会，精通物业服务的十八班武艺；既是项目经理又是工程维修员、电梯管理员、中级消防员、绿化养护员、物业法律法规宣讲员、红色物业的辅导员等等。培养这种“管打”的物业全能型人才，将是物业管理学院的重中之重。

　　在学校专修结业的人员中，即使成不了全能型人才，在工程、安保、客服、电梯、电焊、法律法规等领域有一技之长者也会成为各物业项目的“香饽饽”。

　　全市物业从业人员众多，大部分都需要进入物业专修学院深造，接受或长训或短训的系统教育，据粗略统计，目前全市多家物业服务企业向协会反映，物业项目急需的人才已不单是保安、保洁，而是经理、副经理、文秘、客服、工程、消防、电梯、绿化、智能小区等管理人员。只有办学，打造菏泽业界的“黄埔”，培养出大量的受到专业培训、系统学习深造的全能型人才，且源源不断的充实到整个物业服务行业里，才能真正提升本行业的整体品质，切实改变社会上物业服务市场人才缺乏的现状。只有认识物业、读懂物业，正确树立服务第一的思想，才能真正成为全国文明城市创建成功后，进入常态化维护的重要保障之一。

　　根据《菏泽市创建全国文明城市三年行动方案（2021-2023）》及针对居住小区推出的40条标准细则市物业协会在新一轮创城中，向牡丹区、开发区、高新区、定陶区的物业企业、五多万名物业员工提出了“3361”工程。三，即三行：菏泽创城，小区先行；物业布阵，员工先行；分工明确，上下同行；三，即三化：制度固化、坚守细化，责任融化之“三行三化”新举措。即把分工和责任都融化到员工的骨子里，充分调动员工“创城有我，创城因我而加速”的积极性。六，即强化六个意识：文明意识、服务意识、观念意识、安全意识、监督意识、考评意识。市物业协会还决定将这次小区创城标准任务，与中国物业管理协会关于2021年作为品牌建设年、菏泽市物业条例的实施年，全市物业星级考评年等紧密结合起来。协会配合创城督导小组和各级物业办，成立创城检查专家班子，以突出抓好“菏泽创城，小区先行40条”的检查奖惩为引擎，在2021-2023年的三年间，坚持每月一小查，仨月一中查，半年一大查，全年一终查。积极检查督导各物业企业住宅小区的各项创城进展情况，进行及时通报，奖优罚劣。对于因自身能力难以达标的小区，市物协还要组成专家帮扶指导团队，针对在每月抽查中发现的脏乱差以及业主投诉的小区，通过专家“会诊”，制定帮扶方案，限期整改。另外，还要求各物业企业、各住宅小区等，每个月上报一次创城书面小结。写清楚在创城中遇到的哪些困难和问题，以及如何克难攻坚，勇于担当；在解决问题、克服困难中前进的经验成绩。市物协将各企业各小区上报的书面总结，归纳整理，编入《创城动态》，及时印发到菏泽下属四个区的住建局、物业办、街道社区和各物业企业、住宅小区。以便大家相互学习交流。

　　总之，菏泽市物业协会，作为市区住宅社区物业服务的总领军和上传下达的中枢和桥梁，在这次创城中，不负人民重托，决心倾其所能，将市物协先后发布的《创城倡议书》、市物协【2021】1号文件《关于菏泽市区居住小区再掀创建全国文明城市新高潮的通知》和《创城动态》宣传平台等一一落实到实处，把居住小区《创城40条标准》，以制度固化、坚守细化和责任融化至全体物业员工的骨子里。真正让“菏泽创建全国文明城市，因我更加速、因我更文明。”

　　编完菏泽市物业协会的这篇稿子，且已经转至制版出版程序了，可编者的心情还久久不能平静：市物协，好大的气魄！

　　俗话说，一人难称百人意。物业服务涉及千家万户，面对全市几百万人，要把这个庞大的人群服务好，其难度不可低估。可市物协作为全市物业行业的领军，他们却信心满满，逢山开路、遇水架桥，无论征途有多么艰险曲折，他们都一路向前。政府出台创城三年方案，给居住小区所下达的40条创城标准，是居住小区创城的重中之重，事关菏泽创城成败之大事。然而，若没有强有力的措施制度跟上，检查督导跟上，其标准又难以落到实处。市物业协会挺身而出的担当精神在此时得以充分展现。他们又发倡议、又下文件、又出台措施、又抓落实。这不能不让人为其担当叫好。

　　尤其令人赞叹的是，他们所提出“素质创城方能行稳致远”，这正是他们创城的创新理念。其突出表现在，市物协除立足当前，积极抓好物业员工全员大培训外，又着眼长远，积极和山东物业管理学院联合，在菏泽创办物业培训中心，意在大幅度提升全市物业人员的政治业务素质，以适应新形势、新任务。不但要确保“创城必成”，而且要行稳致远。为创城成功之后，还要坚持持久的保住这块全国文明城市的牌子、巩固创城成果，而持久发力。

　　我们期待，市物业协会及其广大可亲可敬的物业人，不会辜负党和政府的重托、人民的厚望，氤氲出菏泽创建全国文明城市之新的更大的山鸣谷应之势！定会向市委市政府和全市人民交上一份合格的美好的答卷！